2020.05.12

2020年度最新版！新築をお得につくるための方法とは？住宅ローンや相続税の観点からプロが徹底解説

Q 家を新築する予定です。住宅を建てる際に役立つ制度などがあれば教えてください。

A.今回のポイント

住宅の新築や取得には、様々な支援制度、優遇措置があります。
所得税減税、すまい給付金、贈与税非課税措置、金利の優遇などです。
利用するには、それぞれ必要な条件はありますが、一般的な建物計画で適用できるケースが多いので、あなたが利用できそうな制度を予め知っておくことはとても大切です。
減税制度、非課税措置など、ほとんどの制度には、適用期間や限度額が定められており、贈与税非課税措置については、来年度には限度額が減少します。
一方で、建物が、省エネ性能、耐震性能等、一定以上の基準を満たしていると、より有利な条件が適用される場合があります。
所得税減税やすまい給付金は、ローンを利用する場合と利用しない場合で、必要書類が異なったりします。
家づくりの計画の初期段階から、適用できそうな各種制度を把握し、適用期間も意識しながらスケジュールを立てることがポイントです。
今ならではの有用な制度です。ぜひ、賢く活用して、お得な家づくりを実現しましよう。

INDEX

住宅取得支援制度「住宅ローン減税」「すまい給付金」「贈与税非課税枠」等の概要

住宅ローン減税

年収が3000万円以下で、10年以上のローンを組んだ場合、現在は、所得税が13年間控除されます。控除限度額は年40万円ですが、11年目以降の控除額の算出条件は変わります。
なお、住宅の性能が高いものは、一般の住宅よりも控除限度額が高くなります。（別表1)
所得税で控除しきれない額については、136,500円を上限として翌年の住民税で控除されることになっています。

（表1) 住宅ローン減税

	控除対象借入限度額	控除期間	控除率	最大控除額	住民税からの控除上限額
長期優良住宅または低炭素住宅	5000万円	1～10年	1.0％	500万円	136,500円/年 (前年度課税所得×7%)
長期優良住宅または低炭素住宅	5000万円	11～13年	以下のいずれか小さい額借入金年末残高（上限5,000万円）の1％建物購入価格（上限5,000万円）の2／3％（2％÷3年）		136,500円/年 (前年度課税所得×7%)
一般の住宅	4000万円	1～10年	1.0％	400万円	136,500円/年 (前年度課税所得×7%)
一般の住宅	4000万円	11～13年	以下のいずれか小さい額 ① 借入金年末残高（上限4,000万円）の1％建物購入価格（上限4,000万円）の2／3％（2％÷3年）		136,500円/年 (前年度課税所得×7%)

その他、ローンを利用しないで自己資金で住宅を取得する場合も、低炭素型住宅や長期優良住宅といった、性能が一般の住宅よりも高い場合は、投資型減税という最大65万円の所得税控除の制度があります。

すまい給付金

一定の収入以下の方で自身が住む住宅を取得した場合に支給されるのが、すまい給付金です。
消費税10％引上げに伴う支援策として、所得収入額の階層や給付額が引き上げられました。令和3年12月31日までに引き渡しを受けて入居する場合に適用されます。給付額は収入によって変わります。収入額が450万円以下の場合は給付額が50万円、675万円以上775万円以下の場合は10万円です。（別表2）
住宅ローンを利用する場合は、住宅瑕疵担保責任保険へ加入した住宅、または住宅性能表示制度を利用した住宅など、施工中に必要な検査を受けている必要があります。住宅ローンを利用しない場合は、加えて年齢が50歳以上、収入額の目安650万円以下等の条件が必要です。

（表2）すまい給付金

収入額の目安	給付額
450万円以下50万円	50万円
450万円超525万円以下	40万円
525万円超600万円以下	30万円
600万円超675万円以下	20万円
675万円超775万円以下	10万円

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

親や祖父母から住宅を取得するための資金の贈与を受けても一定額までは贈与税がかからない制度です。
限度額は段階的に下がっています。（別表3）他の制度では入居日が基準になっているものが多いのに対して、当制度は工事契約日が基準ですので注意しましょう。

（別表3) 贈与税非課税措置

契約日	質の高い住宅（※）	一般住宅（左記以外）
令和2年（2020年）4月1日～令和3年（2021年）3月31日まで	1500万円	1000万円
令和3年（2021年）4月1日～同年12月31日まで	1200万円	700万円

※）質の高い住宅とは

①省エネルギー性の高い住宅（断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上）
②耐震性の高い住宅（耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物）
③バリアフリー性の高い住宅（高齢者等配慮対策等級3以上）

のいずれかの性能を満たす住宅

住宅ローン減税制度と家づくりのスケジュール

まだ間に合う！住宅ローン減税

控除期間13年間の住宅ローン減税を利用するには、本来、居住開始時期を今年の12月31日までとする期限が設けられていましたが、新型コロナウィルス感染症の影響で入居時期が遅れる場合は、今年の9月末までに工事請負契約を締結していれば、令和3年12月31日までに居住の用に供することで13年間控除の住宅ローン減税制度が使えることになる予定です。（閣議決定済み、法案が国会で成立することが前提です。つまり、契約が9月末を過ぎてしまうと、控除期間は本来の10年間となり、消費税が10％になったことによる負担軽減対策としての拡充措置が利用できなくなるのです。
しかし、今の時期から設計内容を詰めていけば、融資の申し込みを経て、9月末までに工事請負契約は時間的に可能だと思われます。ただし、現在、感染症対策のため、各機関とも通常よりも諸手続きに時間がかかっています。目指すスケジュールを安心して達成するためには、通常より早め早めの準備がお勧めです。

（別表4)住宅ローン減税のスケジュールと控除期間

①今年9月末までに工事契約を締結→令和3年12月末までに入居→控除期間13年
②今年9月末を過ぎて工事契約を締結→令和3年12月末までに入居→控除期間10年

この住宅ローン減税の制度は、現時点では、令和3年12月末までで終了することになっています。
さらに、①と②の工事契約のタイミングの違いで、ローン控除期間に3年間の差が生じることになり、一般住宅の場合でも控除額に最大80万円の差が生じます。
今後、新型コロナウィルス感染症の影響で工事に遅れが生じたとしても、来年末までの入居ということであれば、今年の10月からですと約15ヶ月間あります。今年９月末までの工事契約を目指して家づくりのスケジュールを立ててみてはいかがでしょうか。

以上のほか、不動産取得税、固定資産税にも、住宅の取得については控除や軽減があります。支援制度、優遇措置が充実しているこの時機に家づくりを進めることは、費用負担の軽減につながると言えます。
ただし注意していただきたいのは、いずれの制度にも、いろいろな必要条件があるということ。
事前に住宅メーカー等に相談して、取得したい建物が条件に該当するか、その他、制度を利用するメリットを確認しながら、ぜひ「お得」な家づくりを進めてください。

※本文で紹介させて頂いた制度内容は概略となります。また、2020年4月16日時点の情報に基づいております。実際のお取引の際には、改めて該当制度の詳細をご確認ください。