注文住宅の諸費用の相場は？内訳と費用を抑えるポイントも解説！

注文住宅にかかる諸費用の相場はどのくらい？

まず、注文住宅にかかる諸費用の相場について、全体像を確認してください。

家を建てる費用については、下記の記事も参考にしてください。

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家を建てる費用はどれぐらい必要？建築費とは何を指す？予算の目安について｜住宅展示場のハウジングステージ

諸費用の内訳【一覧】

諸費用は、家づくりの予算全体のうち、10％前後を占めるのが一般的です。およそそのくらいで考えればいい目安にはなりますが、実像としてはケースバイケースといえるでしょう。

諸費用は、土地の購入・家の新築・住宅ローンの利用の3つに分類されます。したがって、土地を既にお持ちの方、現金で購入する方はそれぞれに関する諸費用はかかりません。

注文住宅・諸費用の内訳【一覧】

土地と家で、同じ名目の費用が別々にかかり、それぞれで税率などが違うため別々に計算する必要がある場合に注意しましょう。また、ここに書かれていてもケースによっては不要な項目もあります。以降で詳細を解説します。

土地の購入にかかる諸費用

この項では、土地の購入の際にかかる手数料や税金についてご説明します。税金は契約書に貼る印紙税と不動産取得税、登記の際の登録免許税です。登記の際には司法書士の報酬もかかります。

①印紙税（土地の売買契約書）

土地の売買契約書には、貼付する印紙代（印紙税）が必要です。印紙代（印紙税）は2027（令和9）年3月31日までの契約に関しては、以下のように軽減措置が適用されます。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

たとえば3,000万円で土地を購入する契約書の印紙は、2万円のところ上記の期間は1万円で良いこととなります。

また、2022年以降法改正により電子契約で行った場合は、印紙税は非課税となるため、かかりません。対応してもらえるかどうか、不動産会社に相談してみましょう。

②不動産取得税

不動産を取得したときには、不動産取得税が課税されます。譲り受けたのが有償・無償、登記の有無にかかわらず課税されます。しかし、相続による取得の場合など、一定の場合には課税がされません。

税額は原則、固定資産税評価額の4％ですが、宅地や住宅については3％に軽減されています。

さらに、2027（令和9）年3月31日までは宅地の課税評価額を1/2にする軽減措置があるため、税額はさらに減額されます。また、以下の2点のうち、より金額が大きいほうが適用されます。

• ● 45,000円
• ● （土地1平米あたりの固定資産税評価額 × 1/2）× （住宅床面積 × 2（200平米が上限）） × 3％

固定資産税評価額は、市場価格（実勢価格）の70％が目安とされますが、納税通知などでも確認が可能です。

不動産取得税（土地）

出典：東京都主税局　不動産取得税 | 税金の種類

後述する家屋に課税される税率も、住宅は3/100＝3%に減額となっています。

③登記費用（土地を購入する際）

土地を購入して、所有権が移転した際に必要な所有権移転登記を行う際に、登録免許税を納めます。固定資産税評価額の2％（2026年3月31日までに契約するときは1.5％）の登録免許税を納付します。

登録免許税・土地の所有権の移転登記

登録免許税の税額表｜国税庁

登記費用として、司法書士に手続きを依頼することになりますが、その報酬が発生します。報酬は依頼先によって異なりますが、相場では3～5万円です。

登記の手続きをご自分で行うこともできますが、揃える書類や記入方法などの手続きが複雑で間違いやすく、手間や時間がかかるため、依頼するのが一般的です。

登録免許税と司法書士の報酬は、相続などの際に、被相続人の住所や姓が現状と異なっているなどの場合は、その更正のために追加で金額がかかりますので、注意しましょう。

このほか、土地の代金とは別に、不動産会社の報酬となる仲介手数料が費用として必要となります。仲介手数料は400万円以上の物件の場合、土地の代金の3%＋6万円に消費税がかかります。

土地代金の消費税は非課税ですが、仲介手数料はサービスの対価なので課税される点、注意しましょう。

新築工事にかかる諸費用

つづいて、家屋の新築工事の際にかかる諸費用です。建物の本体工事・外構などの付帯工事、別途工事費には含まれない費用をご紹介します。この項の項目で、工事関連や設計監理費、地鎮祭などは、別途工事費に含んで見積もり、請求される場合もありますので、確認してください。

①地盤調査の費用

家を建てる前に、地盤調査を行います。その土地が建物を建てるのに適しているか、傾きや沈下、害のある物質の検出などの可能性を調べ、安全に暮らせるかチェックするものです。

地盤調査は、一般的な住宅用の家屋ではスウェーデン式サウンディング試験で行い、1日程度で結果が分かります。費用は5万円ほどが相場です。

地盤調査の結果、地盤の改良が必要となった場合は、表層改良工法で50～100万円ほどの工事費がかかります。

また、古い家屋を取り壊す場合は、解体工事で30坪の家のケースで90～150万円ほどが必要です。

②建築確認の申請費用

家屋の設計が建築基準法に適法にできているかをチェックするために、自治体への建築確認申請を行います。建築士が申請書類を作成するための費用の相場は、30坪前後までの家で中間検査、完了検査の分も含めて3万円ほどです。

また、検査確認を自治体ではなく民間の検査機関に依頼する場合は、やや金額が高くなります。費用は期日内に現金で支払う必要があります。

③水道とガスの引き込み工事費用

水道やガスの引き込みにも、工事費用が発生します。上下水道は現状での地下の配水管配置にもよりますが、一般的に30～100万円です。

このほかに、自治体に水道の加入金などを支払います。自治体ごとや水道管の口径で金額に違いが出ますが、この費用は30万円ほどです。

都市ガスの引き込みは工事費が10～20万円ほどで、プロパンガスの場合は一般的に初期費用がかかりません。

④印紙税（建築工事契約書）

建物を建築する際の工事請負契約書にも、収入印紙を貼付します。土地購入の契約書の場合と同じで、2027（令和9年）までの軽減措置を適用し、1,000万円超5,000万円以下の工事額面の場合で、1万円の印紙を貼付します。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

また、工事請負契約も電子契約できるので、その場合の納税は不要です。建築の依頼先に相談してみましょう。

⑤不動産取得税

土地購入の項で述べたように、不動産取得税の課税標準となる固定資産税評価額は、実勢価格の70％が目安とされます。

住宅の不動産取得税の算出方法

固定資産税評価額 ‐ 基礎控除（1,200万円）×3%※
※2027（令和9）年3月31日までの軽減措置

出典：東京都主税局　不動産取得税 | 税金の種類

⑥登記費用（新築住宅を建てた際）

新築住宅を建てた際には、新しく建物を登記する保存登記が必要です。新築では固定資産課税台帳の価格がないため、法務局が認定した価額となります。法務局管内の新築建物課税標準価格の認定基準表をもとに、総床面積を乗じて計算します。

建物の登記・登録免許税

登録免許税の税額表｜国税庁

税率は令和9年までの軽減税率です。また、登記手続きを司法書士に依頼する場合には、土地の登記同様、司法書士報酬も必要となります。

⑦設計監理費

工務店や設計事務所に設計を依頼した際に、設計監理契約を結ぶ場合があります。設計監理費は別途の費用請求となる場合と、建物本体の工事費明細の一部となる場合があります。

ハウスメーカーへ依頼する場合は、後者の本体工事費となることが多く、その場合は別途の請求にはなりません。

設計監理契約を結んだ際の契約書は、費用の額面に応じて印紙の貼付が必要となる場合があります。

⑧地鎮祭、上棟式の費用

建築を始める前には、工事の安全祈願などのために、土地を守る神様に土地の利用を報告するという主旨で地鎮祭を行います。費用は神主さんへの玉串料と供物で、3～4万円ほどです。

また、参加者への酒食や粗品、近隣への工事前の挨拶で渡す品を準備することもあります。

建物の骨格ができあがったときに上棟式を行う場合にも、玉串料のほかご祝儀や昼食代などが必要です。

費用は地域差などもあるため、ハウスメーカーなどの担当者に相談してみましょう。

住宅ローンにかかる諸費用

最後は住宅ローンの利用に関連する費用です。こちらは税金や手数料のほか、保証料や保険料があります。保証料や手数料は、住宅ローンの金利に含めたり、割引の一環となったりする場合もあるので、総費用はさまざまです。

①印紙税（住宅ローンの貸借契約書）

住宅ローンの契約書は、金銭消費貸借契約といい、印紙税貼付の対象です。印紙税額は下の表のようになります。たとえば、額面で1,000万円を超え、5,000万円以下の契約のケースで2万円です。土地売買契約書のような軽減措置はありません。

金銭消費貸借契約書も、電子契約によって印紙税が不要とうたう金融機関が増えています。

②住宅ローンの手数料

住宅ローンの手続きの際は、借入先の金融機関によって、融資手数料が別途必要となる場合があります。

手数料は借入期間が35年で借入金額×2.2%が標準的ですが、ネット銀行などでは定額で5万円前後という場合もあります。ただしその分金利が相応に高めの設定であることが多いでしょう。

③住宅ローンの保証料

住宅ローンの保証料も、金利に上乗せして支払うことが多いですが、一括払いも可能です。一括で支払うことを「一括前払い方式」または「外枠方式」といいます。一括の金額は相応の負担となりますが、結果として支払総額を抑えることができます。

一括前払いの場合の金額と、いくらお得になるかのシミュレーションは、金融機関に相談しましょう。

④団体信用生命保険の加入料

団体信用生命保険=団信は、融資を受けた方が、全額返済が終わらないうちに死亡、もしくは所定の高度障害といった状態となった場合に、残りの支払いに対して保険が下りる制度です。

近年ではカバーの手厚いさまざまな団信が登場しています。一方フラット35などでは、体調に問題があって団信に加入できない方向けの住宅ローンも受け付けています。

団信の加入費用は、金利に上乗せして支払うことが一般的なため、その場合は計上されません。

⑤火災保険、地震保険の加入料

住宅ローンの融資を受ける場合、火災保険の加入が必須です。地震保険については、必須とするケースと不要なケースがあります。

保険料は、家屋の規模や加入する補償内容によって幅があります。住宅ローンのためにというより、いざというときのために、加入する内容をよく検討しましょう。

以下が、火災保険で一般的に用意されている補償内容の例です。

出典：インズウェブ！

諸費用の総額シミュレーション【事例】

土地を購入して新築するケースで、諸費用がどの程度かかるかのシミュレーションの一例をご紹介します。

シミュレーションの前提

• ● 土地代（130平米）：1,200万円（固定資産税評価額は70％の840万円と仮定）
• ● 建物（床面積100平米）：3,300万円（固定資産税評価額は60％の1,980万円と仮定）
• ● 頭金：500万円を準備
• ● 住宅ローンの借入金額：4,000万円

※2027（令和9）年3月31日までに宅地等（宅地及び宅地評価された土地）を取得した場合

繰り返しますが、諸費用はケースバイケースなので、上記はあくまで一例です。家の仕様と施工の依頼先が決まったら、概算してみましょう。

また、法令や税制は改正が行われるため、概算の際は、官公庁のホームページで必ず最新の情報を確認するようにしてください。

諸費用を抑える4つの方法

ここまでご紹介してきた注文住宅の諸費用ですが、工夫することでかかる金額を数十万円から100万円単位で抑えることも可能です。以下で、その代表的な方法をご紹介します。

仲介手数料がかからない方法で土地を探す

土地の諸費用の項でご紹介した仲介手数料は、一般の売主と買主を仲介する際に発生する費用です。そのため、宅地建物取引業者の資格のあるハウスメーカーや工務店が売主となっている土地の場合は不要となります。

たとえば、土地の価格が2,000万円の場合、通常は以下の仲介手数料がかかります。（値引きを行っている業者もあります）

仲介手数料：（2,000万円×3％＋6万円）×消費税1.1＝72万6,000円

業者売主の土地の場合は、この金額は0円です。土地売買の図面や広告で、「取引態様」という項目が必ずあります。そこに「売主」と記載してある物件を探してみましょう。

住宅ローンの諸費用は全ての合計で比較する

住宅ローンの値引きサービスは、手数料・保証料・団信・一部一括返済の手数料など、さまざまな項目にわたります。しかし分かりやすい指針は一つだけで、「同じ金額を借り入れて、返済総額はどこの金融機関が少ないか」に尽きます。

また、ローンの場合は頭金を多く準備したり、融資手数料や保証料、団信などの一括払い、繰り上げ返済などをしたりすることで、返済総額を下げることができ、長い目で見てお得です。

無駄な諸費用は削減してコストを抑える

諸費用の中には減額したり、払わずに済んだりするものもあります。フラット35ではローン保証料や団信の加入なしの借り入れも可能です。ただし保証や団信を受けないデメリットも考えましょう。

また、火災保険の補償内容を見直すことで保険料を抑えられるでしょう。

費用の項目は多岐にわたりますが、一つずつ無駄をあぶりだし、節約ができないかを検討してみてください。

また、住み替えの際は引っ越し費用、仮住まい費用、家具・家電の新規購入費用などのコストもかかります。仮住まいに実家を利用したり、家具・家電を徐々に買い替えたりするなどで、費用の見直しが可能かもしれません。

補助金制度を活用する

国や自治体が、住宅取得に関連した補助金制度を準備していることがあります。対象となるのは住宅取得自体のほか、省エネ性能の高い建築や子育て支援、地方移住などです。

ホームページで最新の制度内容をチェックしたり、建築の依頼先に相談したりするなどで、お得な制度の利用を検討しましょう。

省エネ住宅や地方移住は、光熱費や物価、固定資産税などの生活コスト、建築費や土地費用などのイニシャルコストも下げる効果があります。

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まとめ

注文住宅の諸費用の相場や内訳、費用を抑えるポイントなどを解説しました。注文住宅の見積もりは、予算の折り合いと優先順位の検討で終始します。しかし諸費用の検討は、本体工事や付帯工事よりもまだ悩むことなく、削減の工夫が可能かもしれません。

また、税金などは別として、サービスに対価を支払う場合は「ここは手を抜かないで今やったほうが」という項目もありますので、専門知識のある人に相談しながら、良い家づくりを実現していただけたらと思います。