建築基準法は建築物の敷地・設備・構造・用途などについて規定した法律です。都市計画法で定められた用途地域ごとに規定が異なり、建てられる建物も変わります。

敷地と道路の関係

建築基準法と土地選びで、最も重要なのが道路。建築基準法では原則として幅4m以上の道を道路とします。この建築基準法上の道路に2m以上接していなければ、建物の敷地として認められません。これを「接道義務」といい、この規定を満たしていない敷地には住宅が建てられません。例外もあり、市町村などの行政が指定した道については4m未満でも、建築基準法上の道路として扱われます。ただし、道路の幅が足りない分、建物の配置の後退が義務付けられます。

建ぺい率で土地の使い方が決まる

「接道義務」と並んで大きな要素なのが「建ぺい率」。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、その敷地に対して建てられる建物の規模を定めています。建ぺい率が高ければ敷地いっぱいに建物を建てられますが、建ぺい率が低ければ敷地に空きスペースができることに。建ぺい率は用途地域ごとに制限され、30～80％の間で定められています。住居系の用途地域は、周辺環境を重視して大きな建物が建たないように建ぺい率を抑え、商業系の用途地域は、土地を効率的に利用することを重視して建ぺい率を高くしています。

容積率で建物の規模が決まる

建ぺい率とセットで考える必要があるのが「容積率」です。容積率とは敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合。その敷地に対してどれくらいの規模（階数など）の建物が建てられるかの指標で、容積率が大きいほど同じ敷地面積でも階数の多い建物が建てられます。建ぺい率と同じく用途地域ごとに制限されており、50～1300％の間で定められています。住居系の用途地域は大きな建物が建たないように容積率を抑えており、商業地域は容積率が高くなっています。