減税期間が3年延長！ 住宅ローン減税の増税前後の違い

消費税10％での住宅ローン減税は減税期間が13年に

住宅ローン減税（「住宅ローン控除」や「住宅借入金等特別控除」と呼ばれたりもします）は、毎年末の住宅ローン残高の１％を10年間、所得税から減税できる制度です（所得税から引ききれない分は翌年の住民税からも減税できますが、住民税における減税額は課税所得金額の７％、最大136,500円までとなります）。
１年あたりの最大減税額は、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅にあたる場合50万円、一般の住宅の場合40万円です。

消費税10％が適用される住宅を購入する場合には、減税期間が10年から13年に３年間延長される予定です。延長される３年間は、「毎年末の住宅ローン残高の１％相当額」と「建物価格×２％÷３」のうち小さい方の額までとなります（図表１）。

図表1：住宅ローン現時の増税前後での違い

消費税10％における３年の延長は2020年12月末までに入居した人が対象となるという点には注意が必要です。注文住宅を建てるには時間がかかるので、拡充された住宅ローン減税を利用したい場合には早めの行動をおすすめします。なお2021年1月以降の入居に関しては、従来通り、減税期間10年の住宅ローン減税に戻る予定です。住宅ローン減税制度自体は今のところ2021年12月末までに入居した人が対象となっています（ただし過去の住宅ローン減税は期限が来るたびに制度の見直しはあるものの延長が繰り返されているので、制度自体は続く可能性があります）。

住宅ローン減税の計算方法

ここでは具体例を基に住宅ローン減税がいくらになるかを考えます。たとえば年収700万円、建物価格3000万円、住宅ローン5500万円というAさんの事例を取り上げます（図表２）。

図表2：Aさんの事例

1年目の住宅ローン減税を計算すると図表３のようになります。１年目の年末住宅ローン残高が4872万円だったとすると「年末残高×１％」は487,200円となります。Aさんの減税できる可能額は487,200円ということです。Aさんの所得税248,500円は487,200円の枠内に入っているので全てが減税対象となり、減税しきれない分は翌年の住民税からも減税できます。ただし住民税からの最大減税額は136,500円なので、Aさんの住民税からの減税額は136,500円となります。結局Aさんの１年目の住宅ローン減税額は385,000円となります。

図表3：Aさんの住宅ローン減税計算方法

消費税増税負担を相殺可能？

このように毎年の住宅ローン減税を計算していくとAさんの場合、消費税８％で住宅を建てる場合には図表４のようになると予想されます。

図表4：消費税8%時の住宅ローン減税

消費税が10％に増税されると図表５のようになると予想されます。減税期間が３年延長になりますが、11年目～13年目の１年あたりの減税額は「建物価格×２％÷３」までなので、3000万円×２％÷３＝20万円となります。

図表5：消費税10%時の住宅ローン減税

Aさんの場合、消費税10％で住宅を建てる方が、住宅ローン減税は60万円（20万円×３年）分多くなることがわかります。結局、図表６のように消費税の負担が60万円増え、住宅ローン減税でその分が相殺されるということになります。

図表6：消費税負担と住宅ローン減税拡充の比較

このように消費税の負担が増える分は、住宅ローン減税の減税期間３年延長で相殺される場合が多いです。

今回は住宅ローン減税について、消費税増税前後の比較を中心にまとめてきました。住宅ローン減税を利用するためには、床面積が50㎡以上（戸建ての場合）であることや、年収が3000万円以下であること、といった要件があります。住宅ローン減税の細かな要件や手続き方法についてなどは住宅展示場にてハウスメーカーに確認してみるとよいでしょう。