ローンを選ぶならどっち？ フラット35と民間住宅ローン、それぞれの特徴

【１】 フラット35のメリット、デメリット

フラット35は全期間固定金利の代表的な住宅ローンで、住宅金融支援機構と各金融機関が提携して提供されている商品です。「買取型」と「保証型」の２つのタイプがありますが、ここではまず一般的なフラット35「買取型」の説明をします。

フラット35のメリット

フラット35のメリットをまとめると図表１のようになります。

1. 全期間固定金利のため金利上昇リスクがない。
2. フラット35Sが使えると10年間（または５年間）、金利を0.25％引下げることができる。
3. 法人経営者や個人事業主でも借りやすい。
4. 転職直後でも借入が可能。
5. 一般的な金融機関の住宅ローン商品よりも、年収と比べて多くの借入ができる。
6. 配偶者がパート収入のみであってもそのパート収入を合算して審査できる。
7. 親が年金収入のみであってもその年金収入を合算して審査できる。
8. 団体信用生命保険に加入しなくても住宅ローンを借りることができる。

図1

フラット35のメリットの１つに、一般的な金融機関では借入が難しくなる③、④のような属性でも借りやすいという点があります。また⑤にあるように同じ年収であれば一般的な金融機関の住宅ローン商品よりもフラット35の方が多く借りられるというのも特徴です。また⑥や⑦にあるようにパート収入や年金収入であってもその収入を合算して審査することが可能です。
なお、⑧にあるように、フラット35は団体信用生命保険（団信）に加入しなくても借りることができますが、団信に加入しないということはもしローンを借りた人が亡くなっても遺族に借金は残るということなので、他に大きな金額の生命保険に加入していない限り、おすすめできません。

フラット35のデメリット

次にフラット35のデメリットをまとめると図表２のようになります。

1. 全期間固定金利のため、変動金利などと比べると、当面の金利は高くなる。
2. フラット35の借入可能額の審査において、投資用不動産の借入を計算に含めるようになってしまった。

図2

②はデメリットと言えないかもしれませんが、この点について解説すると、まず投資用不動産に関する借入は、一般的な金融機関では借入可能額の審査において計算に含まれてしまいます。しかし、少し前までのフラット35では、不動産投資の借入を計算に含めませんでした。そのため投資用不動産を所有している人でもフラット35であれば借りやすかったのです。しかし2020年4月以降は、一般的な金融機関と同様に、投資用不動産に関する借入も計算に含めるようになってしまいました。

以上フラット35のメリット、デメリットを解説しました。なおフラット35には「子育て支援型」や「地域活性化型」の金利引下げを利用できると５年間金利を0.25％（地域活性化型の地方移住支援型の場合は10年間0.3％）引下げができます。ただし利用できる自治体は限られており、また利用対象となる条件も厳しいので全ての人が使えるわけではありません（なおこれらの金利引下げはフラット35Sの金利引下げと併用可能です）。

また長期優良住宅を建てる場合、フラット50という商品が使える場合があり、最長で借入期間を50年にすることができます（ただしフラット35よりも金利は高くなります）。
なおフラット35には「保証型」というタイプもあり一部の金融機関で提供しています。保証型は一般的なフラット35（買取型）よりも金利が低いなどの特徴があります。

【２】 銀行ごとの特徴

ここからは銀行のタイプ別にその特徴を解説します。
まず大手都市銀行（メガバンク）の住宅ローンについてですが、大手都市銀行の住宅ローンには「金利が低い」というイメージはないかもしれません。しかし最近では金利はかなり低くなり、以前と比べて利用しやすくなっています。また審査のスピードも比較的速いです。

地銀は一般的には金利はやや高めといえますが、その地域に住む人には審査は通りやすい傾向があります。審査のスピードも速いです。

ネット銀行は金利が低いのがメリットですが、審査はやや厳しめ、といえます。また審査にかかる時間や審査通過後、融資実行までの時間が長くなってしまうことが多く、この点もデメリットです。そのため土地を購入して注文住宅を建てる場合、土地代金の決済の期限が近いとネット銀行では間に合わない場合もあります。

住宅ローン審査は１つの銀行しか出してはいけない、というルールはないので、土地代金の決済まで時間がない場合は特に、金利は低いが審査や手続きに時間がかかってしまう銀行と、金利はそれほどでもないが手続きは早い銀行など、タイプの違う、複数の金融機関に申し込んでおくとよいでしょう。

なお、大手を中心に各ハウスメーカーには、提携している金融機関がいくつかあります。提携金融機関を利用する場合、手続きは楽になりますし、融資手数料などが通常よりも低くなる場合もあります。まずは提携金融機関の中によい金融機関はないか探してみるのがよいでしょう。

今回はフラット35のメリット、デメリット、銀行のタイプごとの特徴をまとめました。住宅ローンについての最新情報は住宅展示場で確認してみるようにしましょう。

※2020年7月15日時点の情報を基にしています