世帯年収700万円ならいくらが正解？ 適切な住宅ローン金額の考え方

【１】住宅ローンは年収の5倍まで？？

適切な住宅ローンはいくらなのか、何か公式のようなものがあれば、その公式に当てはめてローン金額を考えれば安心できます。ここでは代表的な考え方をふたつご紹介します。あくまで目安なので、参考として考えていただければと思います。

●住宅ローン金額を年収の５倍以内にする
ひとつ目の目安は「住宅ローン金額を年収の5倍」までにするというもの。年収が700万円なら住宅ローン金額は3500万円までにするということです。3500万円を35年返済、金利1％、元利均等返済で借りる場合、毎月返済額は98,799円、総返済額は約4150万円となります。金利が高かった昔は年収の5倍くらいが適切な住宅ローン金額だったかもしれませんが、金利の低い今では5倍にはこだわらなくてよいでしょう。

●返済負担率を25％以内にする
次にご紹介するのは「返済負担率を25％以内にする」という考え方です。「返済負担率」というのは「住宅ローンの年間返済額÷年収」で計算されます。住宅ローンの年間返済額200万円、年収700万円なら、200万円÷700万円＝約29％となります。
この比率が25％以内になるようにするとよいという考え方があります。年収700万円なら、その25％、175万円以内に年間の返済額がなるようにローンを組めばよいという計算です。175万円÷12カ月＝約145,000円以内に毎月返済額を抑えるということです。毎月返済額145,000円、金利1％、35年返済なら、住宅ローン金額は約5130万円という計算になります（元利均等返済）。

【２】毎月の貯蓄がいくらになるかを考えよう

適切な住宅ローン金額を考える上での目安を2つご紹介しましたが、これらはあくまで目安であり、本来はそれぞれの家計に応じて考えていく必要があります。住宅購入後もきちんと貯蓄ができるような資金計画を考えていくということです。

●退職時までに貯めたい老後生活資金
具体的にはまず、60歳や65歳で退職をするとして、その時にいくら貯蓄を作っておきたいかを考えます。退職金以外にいくら貯めるかを考えると分かりやすいと思います。目標は人によっていろいろあるはずですが、ここではたとえば、退職金以外に2000万円貯めることを目標とします。
今30歳で住宅を購入し、購入後に貯蓄が200万円残るとして、これを60歳時点で2000万円にすると仮定します。30年で1800万円増やす必要がありますが、資産運用を考えないとすれば、１年あたり60万円、月額換算5万円の貯蓄が必要ということになります。

●教育費について
老後生活資金とは別に教育費も積み立てていく必要があります。進路をどうしたいかにもよりますが、大学に必要な学費を450万円としてこれを今後15年で貯めるとするなら年30万円、月25,000円の積立が必要ということになります。

●その他の住宅関連費用について
住宅購入後には住宅ローンの返済以外に、住宅関連の費用として、固定資産税・都市計画税の支払いや火災保険・地震保険の支払い、将来のリフォーム費用のための積立が必要です。
マンションであれば修繕積立金や管理費、駐車場代などが必要になりますが、今回は戸建てを考えているのでこれらの支払いは不要になります。ただし、戸建てでも将来のリフォームに備えた積立（修繕積立）は自分で行う必要があります。

これらの住宅にかかる費用を踏まえても、毎月の貯蓄が確保できるような資金計画を作っていきます。図表2は世帯年収700万円、手取りが月平均40万円と仮定した場合の、住宅購入後の家計イメージです。各金額を図表2のように仮定し、毎月の住宅ローン返済額に回してよい金額を逆算します。

合計：400,000円と仮定

生活費＋住宅関連費＋各積立の合計が40万円になる前提で、それぞれの支出や積立額を図表2のように仮定して、住宅ローン返済に充ててよい金額を計算すると毎月115,000円となります。毎月返済額115,000円、金利１％、35年返済の場合の借入可能な金額は約4070万円です。

このように、まずは毎月、貯蓄に回すべき金額を決め、その後、住宅ローン以外の住宅関連費用なども決めれば、自動的に毎月の住宅ローン返済金額が計算できます。このような計算をした上で、十分な住宅予算を確保できそうにない場合には生活費などの家計の見直しや住宅購入の資金計画の見直しなどが必要です。

今回は世帯年収700万円の場合の適切な住宅ローン金額について考えました。年収の5倍まで、返済負担率25％まで、といった分かりやすい目安もありますが、適切な住宅ローン金額はやはり各世帯の家計の状況やライフプランなどに異なります。住宅購入後、きちんと貯蓄ができるよう資金計画を考えることが大切です。

※2022年1月30日時点の情報を基にしています。